İki ipoteğe sahip olmak sandığınız kadar nadir değildir. Evlerinde yeterince sermaye biriktiren insanlar genellikle ikinci bir ipotek alırlar. Parayı bir borcu ödemek, bir çocuğu üniversiteye göndermek, bir işi finanse etmek veya büyük bir satın alma yapmak için kullanabilirler. Diğerleri, yeniden modelleme veya yüzme havuzu gibi bir ekleme yoluyla mülklerinin değerini artırmak için ikinci bir ipotek kullanır.
İkinci bir ipoteğin avantajı, nispeten düşük faiz oranıdır. Ancak iki ipoteği yönetmek, tek bir ipoteği yönetmekten daha zor olabilir.
Neyse ki, iki ipoteği bir araya getirmenin yolları var. Ancak süreç aldatıcı olabilir ve matematik, sonunda onu değerli kılmayabilir.
Temel Çıkarımlar
- Kredilerin birleştirilmesi, süreçte deneyime sahip uzman bir komisyoncunun yardımını gerektirebilir.
- Konsolidasyon, mali durumunuzu basitleştirebilir ve aylık ödemelerinizi azaltabilir.
- Bununla birlikte, matematiği yapmalı ve tüm masraflar eklendikten sonra kredinin ömrü boyunca size para kazandırdığından emin olmalısınız.
İpoteklerin Birleştirilmesi
Bir örneğe bakalım: On veya daha fazla yıl önce bir ev rehni kredisi aldınız. Eviniz kredi için teminat görevi gördüğünden, bu aslında ikinci bir ipotektir.
10 yıllık çekme süresi boyunca – kredi limitinizden “çekebildiğiniz” zaman – yönetilebilir bir miktar ödüyordunuz: 100.000 $’lık bir kredi limiti için ayda 275 $.
Kredinin şartlarına göre, on yıl sonra geri ödeme süresi kredinin geri ödeme süresi haline gelir. Önümüzdeki 15 yıl boyunca, krediyi ipotek gibi ödemek zorundasınız.
Şimdi 275 $’ lık ödeme 700 $’ lık bir ödeme haline geldi ve eğer değişken oranlı bir kredi ise, ana oran artarsa daha da yükselebilir.
Bu krediyi ve ipotek kredinizi birleştirerek, ayda 100 dolardan fazla tasarruf edebilir ve faiz oranı yükselirse yükselme riskini almak yerine faiz oranınızı sabitleyebilirsiniz.
Öte yandan, kredileri daha hızlı ödemek ve bunu yapmanıza yardımcı olacak daha iyi koşullar da isteyebilirsiniz.
Bu tür bir konsolidasyon nasıl çalışır ve bu iyi bir fikir midir?
Neyle Başladığınızı Bilin
İkinci bir ipotek kullanarak para çektiğinizde, borç verenlerin değil, evinizin gerçekte sahip olduğunuz yüzdesini azaltmış olursunuz. Parayı evi genişletmek veya iyileştirmek için harcıyorsanız veya piyasa koşulları nedeniyle değeri artmışsa, kayıp telafi edilebilir veya hatta silinebilir.
Yine de, evinizden nakit çekiyor olabilirsiniz. Buna nakit çıkışı kredisi denir ve yeni kredi için uygulanan faiz oranını artırabilir ve ödünç almaya hak kazandığınız tutarı azaltabilir.
Borç verenler, nakit çıkışlı kredilerin daha yüksek fiyatlandırıldığını, çünkü borçlunun mali sıkıntıya girmesi durumunda krediden uzaklaşma olasılığının istatistiksel olarak daha yüksek olduğunu söylüyor.
Bir oran/dönem yeniden finansmanı veya yeniden finansman için gidebilirsiniz. Bu kredi türü, mevcut kredinizin faiz oranı ve diğer koşullarının basit bir şekilde ayarlanmasıdır. Kredi, borç veren için daha güvenli kabul edilir çünkü borçlular herhangi bir parayı cebine atmaz veya mülkte sahip oldukları özkaynak miktarını azaltmaz.
Cash-Out veya Refi: Fark Nedir?
Ayrımlar önemlidir. Casey Fleming’e göre, yazarı Kredi Kılavuzu: Mümkün Olan En İyi Mortgage Nasıl Alınır?yeni ipoteklerde ödeyeceğiniz şartlar ve tutar çok farklı olabilir.
“Diyelim ki hem siz hem de komşunuz, 417.000 ABD Doları’lık uyumlu kredi limitinin altında (2022 itibariyle, limit 647.200 ABD Doları’dır) %75 kredi-değer yeniden finansman kredisi alıyorsunuz. Seninki nakit çıkışı, onunki değil. Nisan 2021 itibariyle kredinizin maliyeti komşunuzunkinden 0,625 puan daha fazladır. komşunuzla aynı faiz oranı.”
Bu şekilde düşün. Evi satın alırken iki krediyi de aldıysanız, ikinci ipotek evi satın almak için kullanıldığından nakit çıkışı kredisi değildir, evden para çekmek için kullanılmaz. Ama ikinci krediyi evi aldıktan sonra açtıysanız nakit çıkışlı bir krediydi. Yeni bir konsolide kredi de nakit çıkışlı bir kredi olacaktır.
Ayrımın önemli olmasının başka bir nedeni daha var. Nakit ödemeli krediler, borç veren için daha riskli olduğundan, evinizdeki öz sermayenizin yalnızca %75 ila %80’ini ödünç verebilirler, buna karşılık oran/dönem refi üzerinden %90’dır.
Fleming bunu sade bir İngilizce ile şöyle ifade ediyor: “Eğer krediniz nakit çıkışlı bir kredi olarak değerlendirilecekse, hak kazanmak için mülkünüzde daha fazla öz sermayeye ihtiyacınız olacak.”
Krediler Nasıl Konsolide Edilir?
Borç veren, kredilerin birleştirilmesiyle ilgili tüm karmaşık evrak işlerini yapacaktır. İşiniz bilinçli bir tüketici olmaktır. Biriyle konuşmayın, birkaçıyla konuşun.
İki kredinin birleştirilmesi, basit bir ev ipoteğinden daha karmaşık olduğundan, üç veya dört kredi verenle kişisel olarak konuşmak en iyisidir. Bankanızla veya kredi birliğinizle, bir ipotek komisyoncusu ile konuşabilir veya güvendiğiniz sektör profesyonellerinden tavsiyeler alabilirsiniz.
Elbette, onlara yeni kredinin nakit çıkışlı bir kredi mi yoksa oran/dönem refi mi olacağını sorun. Sabit veya değişken oranlı bir kredi mi? 15 yıl mı yoksa 30 yıl mı?
Onay Sürecini Geçmek
Bir borç verenden memnun olduğunuzda, süreçten geçeceksiniz. Önce okumadan hiçbir şeyi imzalamayın ve ödeme planını anladığınızdan emin olun.
Krediniz bir nakit çıkışı kredisiyse, Casey Fleming, bir yıl sonra onu oran/dönem refi’ye dönüştürmenin bir yolu olabileceğini söylüyor.
“Kredileri nakde çevirerek birleştirin, ancak işlemle ilgili tüm maliyetleri karşılayan bir borç veren kredisi alın. Bir yıl bekleyin ve yeniden finanse edin. Bu noktada yalnızca tek bir krediyi yeniden finanse ettiğiniz için, bu nakit çıkışlı bir kredi değildir. Artık krediyi daha uzun süre elinizde tutacağınız için faiz oranını düşürmek için puanlara para harcayabilirsiniz.” Fleming, bunu yalnızca faiz oranlarının istikrarlı olduğuna veya düşebileceğine inanıyorsanız yapmanızı önerir.
İpotekleri Konsolide Etmek İçin Ne Zaman İyi Bir Zaman?
İlk ipoteğinizde veya ikinci ipoteğinizde daha iyi bir faiz oranı elde edebileceğinizi düşünüyorsanız, bir konsolidasyon ipoteğine bakmaya değer.
Konsolidasyondan yararlanma olasılığı en yüksek olan aday, sterlin ödeme geçmişi ve evde önemli miktarda öz sermayesi olan bir kişidir. Bu aday mevcut en iyi faiz oranını almaya hak kazanacaktır.
O aday sizseniz, hesabı yapın ve konsolidasyon kredisi almakla ilgili tüm maliyetlerden sonra kredinin ömrü boyunca para biriktirdiğinizden emin olun.
Bu, tek ödeme kolaylığının yanı sıra, bir konsolidasyon kredisinin avantajıdır.
İpotekleri Birleştirip HELOC’a Hak Kazanabilir miyim?
Evinizde öz sermayeniz varsa, buna karşı borç alabilirsiniz. Sadece evinizi çok uzak bir gelecekte ipotek ettirebileceğinizi ve zamanla onun için çok daha fazlasını ödeyebileceğinizi unutmayın.
Ev rehni kredisi veya HELOC, esasen ikinci bir ipotektir. Borç veren, parayı uygun bir faiz oranıyla temin ediyor çünkü ev sahipleri evlerinde sahip oldukları öz sermayeyi teminat olarak kullanıyorlar.
Ardışık Mortgage ve Konsolide Mortgage: Fark Nedir?
Bindirmeli ipotek, satın alımı daha düşük bir peşinatla finanse etmek için ilk ipotek ile aynı zamanda alınan ikinci bir ipotektir. Genellikle, borçlu ilk ipotek için %80 ve ikinci ipotek için %10 finansman alır ve %10’unu nakit olarak yatırır.
Bu borçlu daha sonra birleştirilmiş bir ipotek için başvurursa, bindirmeli ipotek bir “para çekme” ipoteği olarak kabul edilmeyecektir. Kredi, başka herhangi bir amaç için nakit kaynağı sağlamak için değil, evin orijinal satın alımını finanse etmek için kullanılmıştır.
Bununla birlikte, sırtlamalı ipotek muhtemelen nispeten yüksek bir faiz oranıyla gelir.
Tüketici Mali Koruma Bürosu’na göre, ev fiyatlarının hızla yükseldiği 2000’li yılların başlarından ortalarına kadar sırt üstü ipotek yaygındı, ancak bugün nispeten nadir.
Alt çizgi
“Asla yalnızca aylık ödemenizdeki azalmaya dayanarak kredileri yeniden finanse etmeye veya birleştirmeye karar vermeyin. Çoğu durumda, ömrünüz boyunca yeni krediye, mevcut kredileri ödeyeceğinizden daha fazlasını harcarsınız,” diyor Fleming. “Milyonlarca tüketici geleceğini ipotek altına almaya devam ediyor ve emekliliğinde onlarca, hatta yüzbinlerce dolar daha az para kazanıyor.”
Bunun yerine, evde ne kadar kalacağınızı düşündüğünüzü belirleyin ve mevcut ipoteğinizin (ipoteklerinizin) maliyetini yeni ipotek artı krediyi elinizde tutacağınız süre boyunca yeni krediyle ilişkili tüm maliyetlerle karşılaştırın. Konsolidasyon ile toplam maliyetleriniz daha düşük olacaksa, konsolidasyon muhtemelen iyi bir fikirdir.