GYO’lar ve Gayrimenkul Yatırım Fonları: Genel Bir Bakış
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO’lar) ve gayrimenkul yatırım fonları, bireysel yatırımcıların gayrimenkul piyasasının çeşitli segmentlerine yatırım yapması için çeşitlendirme ve kolay, uygun fiyatlı bir yol sunar. Ayrıca, bu sektörde yatırım için doğrudan gayrimenkul sahibi olmaktan veya yatırım yapmaktan daha likit bir aracı temsil ederler.
Aralarından seçim yapabileceğiniz çok çeşitli GYO’lar ve gayrimenkul sektörü yatırım fonları bulunmaktadır. Her iki enstrüman türünü de düşünmeden önce, ikisi arasındaki temel farkların yanı sıra artılarını ve eksilerini anlamanız gerekir.
Temel Çıkarımlar
- Gayrimenkul varlıklarına yatırım yapmak, bir portföyü çeşitlendirmeye ve getirileri artırmaya yardımcı olabilir.
- GYO’lar, yatırımcılara hisse senedi veya borca dayalı gayrimenkul portföylerine erişim sağlayan hisse benzeri menkul kıymetlerdir. GYO’lar genellikle doğrudan mülklere veya ipoteklere yatırım yapar.
- GYO’lar, doğası gereği öz sermaye, ipotek veya hibrit olarak kategorize edilebilir.
- Gayrimenkul yatırım fonları, GYO’lara, gayrimenkul hisse senetlerine ve endekslerine veya her ikisine birden yatırım yapan yönetilen fonlardır.
- GYO’lar, gayrimenkul yatırım fonlarından daha vergi avantajlı ve daha az maliyetli olma eğilimindedir.
GYO’lar
GYO, gayrimenkul veya ipotek yoluyla doğrudan gayrimenkule yatırım yapan bir şirket, tröst veya dernektir. Bir borsada işlem görürler ve hisse senedi gibi alınıp satılırlar. GYO’lar yapılarının bir parçası olarak temettü öderler. İç Gelir Servisi (IRS) tarafından vergiye tabi karlarının çoğunu (%90 veya daha fazla) temettü yoluyla hissedarlara ödemeleri gerekmektedir. GYO şirketleri ise kurumlar vergisi ödemezler.
Bir GYO’nun varlıklarının en az %75’inin gayrimenkul olması ve brüt gelirinin en az %75’inin kira, ipotek faizi veya gayrimenkul satışından elde edilmesi gerekir.
Üç ana tür özkaynak GYO’ları, ipotek GYO’ları ve hibrit GYO’lardır.
özkaynak GYO’ları
Hisse senedi GYO’ları, apartman, iş yeri, alışveriş merkezi, otel gibi gayrimenkullerin sahibi ve yatırımıdır. Gelirler ağırlıklı olarak sahip oldukları veya hisse sahibi oldukları gayrimenkullerin kiralarından elde edilmektedir.
Bir öz sermaye GYO geniş yatırım yapabilir veya oteller, konutlar, depolar, hastaneler vb. gibi belirli bir segmente odaklanabilir.
Genel olarak, özkaynak GYO’ları istikrarlı bir gelir sağlar. Ve bu GYO’lar kira toplayarak gelir elde ettikleri için gelirlerini tahmin etmek nispeten kolaydır ve zaman içinde artma eğilimindedir.
GYO’ların çoğunluğu öz sermaye türündedir.
İpotekli GYO’lar
İpotek GYO’ları (veya mREIT’ler) konut ve ticari ipoteklere yatırım yapar. Bu GYO’lar, ipotek için borç para verir veya mevcut ipotek veya ipoteğe dayalı menkul kıymetler (MBS) satın alır. Özkaynak GYO’ları genellikle kira yoluyla gelir elde ederken, ipotek GYO’ları borç yatırımlarının faizinden gelir elde eder.
Mortgage GYO’ları, faiz oranları yükseldiğinde özkaynak GYO’larından daha iyi olma eğilimindedir.
Hibrit GYO’lar
Hibrit GYO’lar, öz sermaye ve ipotek GYO’larının bir kombinasyonudur. Hem mülkleri var hem de kira topluyorlar ve ayrıca ipotek menkul kıymetlerine yatırım yapıyorlar. Two Harbors gibi hibrit GYO’lar, hem ipoteklere hem de sabit varlıklara yatırım yaparak daha dengeli bir yaklaşım benimsiyor ve yalnızca geleneksel sermaye veya yalnızca ipotek GYO’larının mücadele edebileceği hem yükselen hem de düşen faiz oranı ortamlarında kar elde edebiliyor.
Listelenen yalnızca birkaç hibrit GYO olduğunu unutmayın.
GYO Performansı
GYO’lar, faiz oranları düşerken ve kiralar yükselirken en iyi performansı gösterme eğilimindedir. Temettü ödeyen hisse senetleri olarak GYO’lar diğer hisse senetleri gibi analiz edilir. Ancak mülkün muhasebeleştirilmesi nedeniyle bazı büyük farklılıklar vardır. Örneğin GYO’lar gayrimenkul aldıkları için, diğer şirket türlerine göre daha yüksek borç seviyeleri görebilirsiniz.
Sermaye piyasası koşulları, yani GYO özkaynaklarına yönelik kurumsal talep de önemlidir. Kısa vadede, bu talep temelleri aşabilir. Örneğin, GYO hisseleri 2001’de ve 2002’nin ilk yarısında, cansız temellere rağmen oldukça iyi performans gösterdi, çünkü para tüm varlık sınıfına akıyordu.
Bireysel GYO seviyesinde, kira geliri, ilgili hizmet geliri ve FFO gibi gelirlerde büyüme için güçlü beklentiler görmek istiyorsunuz. GYO’nun doluluk oranını artırmak ve kiralarını yükseltmek için benzersiz bir stratejisi olup olmadığını görmek istiyorsunuz.
Özel GYO’lar, ne tür mülklere sahip olunduğuna bağlı olarak değişen getiriler göreceğinden, sanayi sektörü de önemlidir. Örneğin, aşağıdaki grafik GYO’nun 2019 yılı sektörel getirilerini gösteriyor. O yıl en iyi performansı sınai gayrimenkuller ve veri merkezleri gösterirken, perakende ve kişisel depolama zayıfladı.
Gayrimenkul Yatırım Fonları
Yatırım fonları, hisse senedi ve tahvil gibi çeşitli araçlara yatırım yapan, profesyonelce yönetilen havuzlanmış yatırımlardır. Yatırımcılar, fonun mevcut net varlık değerinden (NAV) satın alınan veya itfa edilen yatırım fonu hisseleri veya birimleri satın alır. NAV’ler günde bir kez hesaplanır ve fon portföyündeki menkul kıymetlerin kapanış fiyatlarına göre belirlenir.
Gayrimenkul yatırım fonları, profesyonel portföy yöneticileri ve uzman araştırmaları kullanarak öncelikle GYO’lara ve gayrimenkul işleten şirketlere yatırım yapmaktadır. Nispeten az miktarda sermaye kullanarak gayrimenkule çeşitlendirilmiş maruz kalma yeteneği sağlarlar. Strateji ve çeşitlendirme hedeflerine bağlı olarak, yatırımcılara tek başına GYO hisse senedi alımından çok daha geniş bir varlık seçeneği sunmakta ve ayrıca bir fondan diğerine kolayca geçiş esnekliği sağlamaktadır.
Bireysel yatırımcılar için bir avantaj, fon tarafından sağlanan analitik ve araştırma bilgileridir. Bu, satın alınan varlıklarla ilgili ayrıntıları ve yönetimin belirli gayrimenkul yatırımlarının ve bir varlık sınıfı olarak uygulanabilirliği ve performansına ilişkin bakış açısını içerebilir. Daha spekülatif yatırımcılar, getiriyi en üst düzeye çıkarmak için belirli mülk türlerini veya bölgeleri taktiksel olarak aşırı ağırlıklandıran bir gayrimenkul yatırım fonu ailesine yatırım yapabilir.
Gayrimenkul yatırım fonları açık veya kapalı uçlu olabilir ve aktif veya pasif olarak yönetilebilir.
Gayrimenkul Yatırım Fonu Performansı
Ağırlıklı olarak GYO’lara yatırım yaptıkları için gayrimenkul yatırım fonu performansı, sahip oldukları GYO’ların performansı ile yakından ilişkilidir. Bununla birlikte yatırım fonları, GYO’lardan veya GYO ETF’lerinden daha az likit olabilir, vergi açısından daha az avantajlı olabilir ve daha yüksek yönetim ücretleri taşıyabilir. Gayrimenkul yatırım fonları, geleneksel olarak likit olmayan bir varlık sınıfına likidite getirse de, eleştirmenler bunların gayrimenkule doğrudan yatırımla karşılaştırılamayacağına inanıyor.
Özel Hususlar
GYO’lar ve gayrimenkul yatırım fonları, sınırlı sermaye erişimine sahip bireysel yatırımcılara, nispeten düşük yatırım minimumlarına sahip olduklarından, çeşitlendirilmiş veya konsantre gayrimenkul yatırımlarına erişim sağlar. Sağladıkları çeşitlendirme olduğunda, iki tür fon riski azaltmaya yardımcı olur.
Gayrimenkul yatırım fonları, yatırım stratejilerine bağlı olarak GYO’lardan daha çeşitli bir yatırım aracı olabilir. Bu, bir veya birkaç fonda yoğunlaşan daha fazla çeşitlendirme arayanlar için işlem maliyetlerini azaltabilir. Ayrıca profesyonel portföy yönetimi ve araştırmasının avantajlarına da sahiptirler.
Gayrimenkul fonları, orta ve uzun vadeli yatırımcılar için temettü geliri ve sermaye kazancı potansiyeli sağlar. GYO’ların her yıl hissedarlara vergiye tabi gelirin en az %90’ını temettü şeklinde dağıtması gerektiğini unutmayın.
Emlak fiyatları ve kiralar yükseldikçe, gayrimenkulün değeri enflasyon zamanlarında artma eğilimindedir. Bu nedenle, GYO’lar ve gayrimenkul yatırım fonları, enflasyona karşı potansiyel bir koruma görevi görebilir.
Son olarak, her iki gayrimenkul fonu türü de tipik olarak likit olmayan bir varlık sınıfında likidite sağlar.
Dezavantajlar
Her yatırımda olduğu gibi, hem GYO’lara hem de gayrimenkul yatırım fonlarına yatırım yapmanın riskleri vardır. İade garanti edilmez.
Ayrıca, sektöre özgü tüm fonlarda olduğu gibi, gayrimenkule odaklananlar, S&P 500 endeksini takip eden bir fon gibi daha geniş yatırım ufkuna sahip fonlardan daha değişken olabilir. Kısacası emlak piyasası düştüğünde bu sektördeki fonlar zarar görüyor. Tabii ki, emlak piyasası patladığında bunun tersi geçerlidir.
Yükselen faiz oranları, emlak fonlarının getirilerini de etkileyebilir. Örneğin, GYO’lar mülk edinmek için borca veya borç paraya güvenir. Faiz oranları yükseldiğinde, borçlanma maliyeti de artar ve bu da karı azaltabilir.
GYO ve Gayrimenkul Yatırım Fonu Örneği
Örneğin, New York City’nin dinamik ve herkesin bildiği gibi pahalı emlak piyasasına yatırım yapmak istiyorsanız, portföy mülklerinden biri olarak ikonik Empire State Binasını talep edebilecek bir GYO olan ve uygun şekilde adlandırılmış Empire State Realty Trust Inc.’i (ESRT) düşünün. . Portföyü, Manhattan ve New York City metropol bölgesinde toplam sekiz perakende ve sekiz ofis mülkünden oluşmaktadır.
T. Rowe Price Real Estate (TRREX), çeşitli varlıklara sahip bir (gayrimenkul) sektörü yatırım fonu örneğidir. 41 holdinge sahip olan şirket, ağırlıklı olarak GYO’lara ve halka açık gayrimenkul bağlantılı şirketlere yatırım yapmaktadır.
Alt çizgi
GYO’lar ve gayrimenkul yatırım fonlarının farklılıkları vardır, ancak hem likidite sunmaları hem de çeşitlendirilmiş gayrimenkul varlıklarına maruz kalmanın erişilebilir bir yolu olması bakımından benzerler. Önemli bir sermayesi olmayan bireysel yatırımcılar için bu gayrimenkul fonları, başka türlü ulaşılamayacak çok çeşitli mülklere yatırım yapmak için bir yol oluşturur. Özellikle uzun vadeli yatırımcılar, temettü geliri ve sermaye kazancının meyvelerini hat boyunca toplama potansiyeline sahiptir. Her ikisine de yatırım yapmadan önce, ikisi arasındaki farkları ve ilgili riskleri ve ödülleri anladığınızdan emin olun.
GYO ve Gayrimenkul Yatırım Fonları SSS
Alım Satım Dışı GYO Nedir?
Borsa dışı GYO’lar, profesyonelce yönetilen, doğrudan gayrimenkullere yatırım yapan ve borsaya kote olmayan özel gayrimenkul yatırım fonlarıdır. Bunlar yalnızca akredite edilmiş, yüksek net değerli yatırımcılar tarafından kullanılabilir ve genellikle büyük bir minimum yatırım gerektirir.
GYO ETF’si Nedir?
GYO ETF’leri, varlıklarının çoğunu hisse senedi GYO menkul kıymetlerine ve ilgili türevlere yatıran borsa yatırım fonlarıdır (ETF’ler). GYO ETF’leri, halka açık gayrimenkul sahipleri endeksi etrafında pasif olarak yönetilmektedir.
GYO Endeks Fonu Nedir?
Bir GYO ETF’si gibi, bir GYO endeks fonu da MSCI ABD GYO Endeksi veya Dow Jones ABD GYO Endeksi gibi bir gösterge gayrimenkul endeksine pasif olarak yatırım yapan ve birlikte toplam değerinin yaklaşık üçte ikisini kapsayan bir yatırım fonudur. yerel, halka açık GYO piyasası.
Ataş GYO Nedir?
Ataş GYO, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının doğasında bulunan vergi avantajlarını en üst düzeye çıkarmayı amaçlayan ve aynı zamanda bu tür tröstlerin normalde işletemeyeceği mülkleri şirketin işletmesine izin veren bir yapıdır. Bu tür GYO’lara, ataş yapısında güvene dayalı yükümlülükler farklı hissedar gruplarına borçlu olduğundan ve içsel çatışmalar mevcut olabileceğinden, yoğun düzenleyici inceleme yapılır. Zımbalanmış GYO’ya benzer ancak yapı olarak daha esnektir.
Üçlü Net GYO Nedir?
Üçlü net GYO, üçlü net (NNN) kiralamalardan yararlanan ticari mülklere sahip bir öz sermaye GYO’dur. Üçlü net kiralama, kira, emlak vergileri ve sigorta primlerine ek olarak yapısal bakım ve onarım maliyetlerinin kiracı tarafından ödenmesi gerektiği anlamına gelir. Bu ek masraflar kiracıya yansıtıldığı için, ev sahibi genellikle daha düşük bir temel kira talep eder. Bu, GYO’yu herhangi bir net kiralamanın en büyük riskinden kurtarır.