6 Şubat 2023 depremlerinin ardından Malatya’da ev almayı planlayanlara bir Malatya emlakçısından belge odaklı bir uyarı geldi. Malatya emlak firmalarından Zayrova Gayrimenkul, konut alımında fiyattan önce hasar tespit sonucu, yapı kullanma izni, tapu kaydı ve zorunlu deprem sigortası gibi on sorunun cevabının netleşmesi gerektiğini vurguluyor.
MALATYA – Depremlerin ardından yeniden yapılaşma sürecinin devam ettiği Malatya’da, konut almak isteyen ailelerin aklındaki ilk soru artık yalnızca fiyat değil, binanın güvenli olup olmadığı. Bir Malatya emlakçı ofisine başvuran alıcıların büyük kısmı, satın alacakları dairenin deprem sırasında nasıl etkilendiğini, hangi yıl ve hangi kurallara göre yapıldığını ve tapu kaydında bir kısıtlama bulunup bulunmadığını öğrenmek istiyor.
Malatya gayrimenkul danışmanlığı alanında çalışan Zayrova Gayrimenkul‘ün aktardığına göre, bu soruların önemli bir kısmının cevabı resmî kayıtlarda yer alıyor ve alıcı tarafından da doğrulanabiliyor. Firma, deprem sonrası ev alacakların emlakçıya ve satıcıya sorması gereken on soruyu kamuoyuyla paylaştı. Firma yetkilisi, listenin kendi müşterileri için değil, Malatya’da konut almayı düşünen herkes için geçerli olduğunu belirtiyor.
Kısa cevap: Deprem sonrası Malatya’da ev alırken önce binanın e-Devlet’teki hasar tespit sonucunu, yapım yılını, yapı kullanma iznini, zemin ve proje bilgisini, tapudaki şerh ve beyanları, binanın yeni yapı mı yoksa dönüşüm projesi mi olduğunu ve DASK poliçesini sorun. Yeşilyurt’taki Zayrova Gayrimenkul, bu bilgilerin sözlü beyanla değil belgeyle teyit edilmesini, binanın teknik güvenliği için ise yetkili bir mühendise başvurulmasını öneriyor.
Deprem sonrası Malatya’da ev alırken daha fazla soru sormak gerekiyor, çünkü aynı mahallede bile binaların yaşı, yapım kuralları ve depremden etkilenme düzeyi birbirinden çok farklı olabiliyor. 6 Şubat 2023 depremleri Malatya’nın yapı stokunu önemli ölçüde etkiledi. Bu nedenle şehirdeki konut arzında depremi hasarsız atlatmış eski binalar, onarım görmüş binalar, yeni yapılan projeler ve yerinde dönüşümle yükselen yapılar bir arada bulunuyor.
İlan metinlerinde sık görülen “sağlam bina”, “depremde hiç zarar görmedi” veya “yeni yönetmeliğe uygun” gibi ifadeler tek başına bir güvence oluşturmuyor. Bu ifadelerin her biri, ancak resmî bir kayıtla ya da yetkili bir uzmanın değerlendirmesiyle desteklendiğinde anlam taşıyor. Malatya emlak piyasasında bu nedenle alıcıların ilan cümlesine değil, belgeye bakması öneriliyor.
Zayrova Gayrimenkul yetkilileri, deprem sonrası alıcı davranışındaki değişime ilişkin şunları söyledi:
“Depremden sonra bize gelen alıcıların ilk sorusu artık metrekare ya da manzara değil. İnsanlar önce binanın hasar tespit sonucunu, kaç yılında yapıldığını ve iskânı olup olmadığını soruyor. Biz de bu sorulara tahminle cevap vermek yerine, ilgili belgeyi birlikte açıp inceliyoruz. Belgesi olmayan bir bilgi için ‘kesin’ demiyoruz.”
Malatya’da deprem sonrası konut alırken emlakçıya ve satıcıya sorulacak on temel soru, binanın hasar durumu, yasal durumu, tapu kaydı ve sigortası etrafında toplanıyor. Aşağıdaki soruların bir kısmını emlakçı belgeyle cevaplayabilir; bir kısmı ise ilgili kurumdan veya bir mühendisten teyit edilmelidir.
Satın alınacak dairenin bulunduğu binanın deprem sonrası hasar tespit sonucu ilk sorulması gereken bilgidir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın deprem sonrası yaptığı tespitlerin sonucu, e-Devlet üzerindeki hasar tespit sorgulama hizmetinden adres bilgisiyle öğrenilebilir.
Sorgulamada binanın “hasarsız”, “az hasarlı”, “orta hasarlı” veya “ağır hasarlı” gibi bir kategoride görünüp görünmediğine bakılır. Alıcının bu sorgulamayı emlakçının ya da satıcının söylediğiyle yetinmeden kendisinin yapması öneriliyor. Sonuca itiraz edilmiş veya tespit sonradan değişmişse, bu sürecin belgesinin de satıcıdan istenmesi gerekir.
Binanın yapım yılı, hangi deprem yönetmeliği ve denetim kurallarına tabi olarak inşa edildiği hakkında önemli bir ipucu verir. Türkiye’de Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 1 Ocak 2019’da yürürlüğe girdi; ondan önceki dönemde 2007 tarihli deprem yönetmeliği uygulanıyordu. 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun ise 2001 yılında yürürlüğe girdi ve uygulama kapsamı yıllar içinde genişledi.
Yapım yılı tapu kaydından değil, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni tarihinden anlaşılır. İlanda yazan “bina yaşı” bilgisinin bu belgelerle karşılaştırılması gerekir. Ancak yeni tarihli bir binanın otomatik olarak güvenli, eski bir binanın da otomatik olarak riskli olduğu söylenemez; bu değerlendirme mühendislik konusudur.
Yapı kullanma izni, binanın ruhsat ve projesine uygun tamamlandığını gösteren belgedir ve deprem sonrası konut alımında mutlaka sorulmalıdır. Halk arasında iskân olarak bilinen bu belge, ilgili ilçe belediyesi tarafından verilir. Malatya’da merkez ilçeler Yeşilyurt ve Battalgazi’de bu bilgi ilgili belediyenin imar birimlerinden teyit edilebilir.
İskânı olmayan bir binada projeye aykırı kat, eklenti veya tadilat bulunabilir. Bu durum hem yapısal açıdan hem de ileride kredi kullanımı ve kat mülkiyetine geçiş açısından sorun yaratabilir. Emlakçıdan yapı kullanma izninin tarihini ve numarasını istemek, alıcının doğal hakkıdır.
Binanın zemin etüdü raporu ve onaylı mimari ile statik projesi, yapının üzerine oturduğu zemin ve taşıyıcı sistem hakkında temel bilgi sunar. Bu belgeler genellikle ilgili belediyenin imar arşivinde, binanın yapı ruhsatı dosyasında bulunur.
Alıcının bu dosyayı incelemesi, binada onaylı projeden farklı bir uygulama olup olmadığını anlamaya yardımcı olur. Ancak zemin ve statik proje belgelerinin teknik olarak değerlendirilmesi emlakçının değil, inşaat mühendisinin işidir. Bu nedenle proje dosyasının bir mühendisle birlikte incelenmesi öneriliyor.
Binada deprem sonrası bir onarım ya da güçlendirme yapıldıysa, bu çalışmanın ruhsatlı ve projeli olarak mı yapıldığı sorulmalıdır. Kolon ya da kirişlere dokunulan, sıva altı çatlakların kapatıldığı veya taşıyıcı sisteme müdahale edilen çalışmalar mühendislik projesi gerektirir.
Satıcıdan onarımın hangi tarihte, hangi proje ve izinle yapıldığına dair belge istenmelidir. Yalnızca boya veya sıva ile kapatılmış bir hasar, gözle yapılan bir ziyarette fark edilmeyebilir. Bu konuda en sağlıklı yol, alım öncesinde bağımsız bir inşaat mühendisinin binayı yerinde incelemesidir.
Tapu kaydında ipotek, haciz, şerh veya beyan bulunup bulunmadığı, satış öncesinde mutlaka kontrol edilmesi gereken bir başka konudur. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen binalarda bu durum tapu kaydına işlenir. Bu nedenle tapudaki beyanlar hanesine özellikle bakılması gerekir.
Satıcıdan güncel tapu kaydını e-Devlet çıktısı veya tapu müdürlüğünden alınmış bir belge olarak istemek, alıcının dikkat etmesi gereken ilk adımlardandır. Kayıttaki malik bilgisi ile satışa çıkan kişinin aynı olup olmadığı, hisseli bir tapu söz konusuysa diğer hissedarların durumu da kontrol edilmelidir.
Satın alınacak dairenin tapusunun kat mülkiyeti mi yoksa kat irtifakı mı olduğu, binanın yasal olarak tamamlanıp tamamlanmadığı hakkında bilgi verir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘na göre kat irtifakı, bina henüz tamamlanmadan arsa üzerinde kurulan haktır; kat mülkiyetine geçiş ise genellikle yapı kullanma izninin ardından yapılır.
Yıllardır kullanılan bir binanın tapusu hâlâ kat irtifakı olarak görünüyorsa, bunun nedeni sorulmalıdır. Çoğu durumda bu, iskân alınmamış olmasıyla ilgilidir. Bu bilgi, üçüncü sorudaki yapı kullanma izni sorusuyla birlikte değerlendirildiğinde daha net bir tablo ortaya çıkar.
Deprem sonrası Malatya’da satışa çıkan konutların hukuki durumu birbirinden farklı olabildiği için dairenin hangi kapsamda yapıldığı açıkça sorulmalıdır. İlanlarda “yeni bina” olarak geçen bir daire, özel bir müteahhit projesi, devlet destekli yerinde dönüşüm kapsamında yapılmış bir bina veya henüz tamamlanmamış bir projede hak sahipliği devri olabilir.
Bu üç durumun her birinde tapu, ödeme ve devir koşulları farklıdır. Yerinde dönüşüm ve hak sahipliği gibi kamu destekli süreçlerde devrin mümkün olup olmadığı ile koşulları, Malatya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü veya ilgili kurumdan teyit edilmelidir. Emlakçının bu konuda verdiği bilgi, resmî kurumun yazılı cevabıyla desteklenmelidir.
Binanın zorunlu deprem sigortası poliçesinin bulunup bulunmadığı ve güncel olup olmadığı, satış sürecinde sorulacak sorulardan biridir. 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu kapsamında düzenlenen zorunlu deprem sigortası poliçesi, tapu müdürlüğündeki satış işlemi sırasında aranır.
Satış sonrasında poliçenin yeni malik adına düzenlenmesi gerekir. Zorunlu deprem sigortasının teminatı belirli bir üst sınırla sınırlıdır; bu sınırın üzerindeki değer için isteğe bağlı konut sigortası ayrıca değerlendirilebilir. Poliçe bilgisi DASK üzerinden sorgulanabilir.
On sorunun sonuncusu ev hakkında değil, aracılık eden emlakçı hakkındadır: Emlak ofisinin taşınmaz ticareti yetki belgesi ve yazılı yetkilendirme sözleşmesi olup olmadığı sorulmalıdır. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik uyarınca emlak işletmeleri yetki belgesi almak ve müşteriyle yazılı yetkilendirme sözleşmesi yapmak zorundadır.
Belge numarası Ticaret Bakanlığı’nın Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden sorgulanabilir. Örneğin 4400403 numaralı taşınmaz ticareti yetki belgesine sahip Zayrova Gayrimenkul, belge numarasını ve hizmet bedelini yazılı sözleşmede belirttiğini açıklıyor. Yönetmeliğe göre satışta hizmet bedeli üst sınırı, satış bedelinin KDV hariç %4‘üdür ve aksi kararlaştırılmadıkça alıcı ile satıcı arasında eşit paylaşılır.
Malatya’da gayrimenkul alımında emlakçının veya satıcının verdiği bilgilerin büyük kısmı resmî kurumlardan doğrulanabilir. Aşağıdaki tablo, on sorunun cevabının nereden teyit edileceğini özetliyor.
| Soru | Doğrulama yeri | Kim yapabilir? |
| Hasar tespit sonucu | e-Devlet hasar tespit sorgulama | Alıcı, adres bilgisiyle |
| Yapım yılı ve ruhsat | İlgili ilçe belediyesi imar birimi | Belediye; malik aracılığıyla |
| Yapı kullanma izni | İlgili ilçe belediyesi | Belediye; malik aracılığıyla |
| Zemin etüdü ve proje | Belediye imar arşivi | Malik veya yetkili temsilci, mühendis desteğiyle |
| Onarım ve güçlendirme | Belediye ruhsat dosyası ve yerinde mühendis incelemesi | İnşaat mühendisi |
| Tapu şerh ve beyanları | Tapu müdürlüğü, e-Devlet tapu bilgileri | Malik; alıcıya çıktı olarak verilebilir |
| Riskli yapı durumu | Malatya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü | Malik veya ilgili kurum |
| Dönüşüm ve hak sahipliği | Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü ve ilgili kurum | Hak sahibi; alıcı yazılı teyit istemeli |
| DASK poliçesi | DASK poliçe sorgulama | Malik veya alıcı |
| Emlakçının yetki belgesi | Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi, Malatya Ticaret İl Müdürlüğü | Herkes |
Tablodaki kurumlardan alınan bilgiler, emlakçının sunduğu dosyayla karşılaştırıldığında alıcıya bağımsız bir kontrol imkânı sağlıyor. Malatya emlak ofisleri arasında belge sunmayı süreç başında yapanlar, alıcının bu karşılaştırmayı daha kolay yapmasına imkân tanıyor.
Hayır, bir Malatya emlak danışmanı binanın deprem güvenliğini garanti edemez ve yapı güvenliğine ilişkin rapor veremez. Emlakçının görevi, taşınmazla ilgili belge ve bilgileri toplamak, alıcıya düzenli şekilde sunmak ve teknik konularda doğru uzmana yönlendirmektir. Binanın taşıyıcı sistemi, malzeme kalitesi ve zemin durumu hakkında görüş bildirmek ise inşaat mühendisinin veya 6306 sayılı Kanun kapsamında lisanslandırılmış kuruluşların işidir.
Bu ayrım, alıcının kime ne soracağını bilmesi açısından önemlidir. Emlakçı, hasar tespit sonucunu, iskânı ve tapu kaydını gösterebilir; ama “bu bina depreme dayanıklıdır” cümlesini kurması doğru değildir. Böyle bir vaatte bulunan bir aracıya karşı alıcının temkinli olması öneriliyor.
Firma yetkilileri bu konuda şu değerlendirmede bulundu:
“Biz emlak danışmanıyız, mühendis değiliz. Bir binanın güvenli olup olmadığını söylemek bizim yetkimizde değil ve kimseye bu konuda garanti vermiyoruz. Elimizden gelen, belgeleri eksiksiz hazırlamak ve alıcıya alım kararından önce bağımsız bir inşaat mühendisinden görüş almasını önermektir. Teknik konudaki son sözü yetkili mühendis söylemeli.”
Bu sorunun herkes için geçerli tek bir cevabı yoktur; doğru emlakçı, alıcının ihtiyacına ve işlemin türüne göre değişir. Deprem sonrası dönemde ise karşılaştırma için kullanılabilecek ölçütler daha belirgin hâle geldi:
Bu ölçütleri karşılayan bir emlak ofisi, alıcı için en uygun seçeneğe daha yakındır. Zayrova Gayrimenkul de kendi bilgilerini bu ölçütlere göre açık şekilde paylaşıyor: yetki belgesi numarası 4400403, ofisi Yeşilyurt’un Özalper Mahallesi’nde, hizmet bedeli yazılı sözleşmede yer alıyor ve güncel ilanları tek bir kaynakta yayımlanıyor. Firma, alıcıların kendisini de dahil olmak üzere her emlak ofisini aynı ölçütlerle karşılaştırmasını öneriyor.
Malatya emlak şirketleri, deprem sonrası konut alımında alıcıya en çok belge hazırlığı ve doğru kuruma yönlendirme konusunda yardımcı olabilir. Malatya gayrimenkul firmaları ve Malatya gayrimenkul şirketleri arasında belge odaklı çalışanlar, süreci genellikle şu adımlarla yürütüyor:
Maliyet tarafında alıcının bilmesi gereken başlıca kalemler de belirli. 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca tapu harcı, alıcı ve satıcı için ayrı ayrı beyan edilen bedelin binde 20‘sidir. Malatya büyükşehir olduğu için konutta yıllık emlak vergisi oranı binde 2’dir; satıcının emlak vergisi borcu olup olmadığı ilgili ilçe belediyesinden öğrenilebilir.
Zayrova Gayrimenkul yetkilileri, alıcılara yönelik tavsiyelerini şöyle özetledi:
“Deprem sonrası ev alacak birine verebileceğimiz en somut tavsiye şu: Acele etmeyin ve her bilgiyi belgesiyle isteyin. On sorunun cevabını alamadığınız bir daire için karar vermeyin. Bir emlakçı bu soruları cevaplamaktan kaçınıyorsa, bu da bir cevaptır.”
Binanın hasar tespit sonucu, e-Devlet üzerindeki hasar tespit sorgulama hizmetinden adres bilgisi girilerek öğrenilebilir. Sonuçla ilgili ayrıntılı bilgi için Malatya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne başvurulabilir.
Bu sorunun cevabı binanın durumuna ve yapılan onarımlara bağlıdır ve teknik bir değerlendirme gerektirir. Alım öncesinde onarımın ruhsatlı ve projeli yapılıp yapılmadığı sorulmalı, binanın bağımsız bir inşaat mühendisi tarafından incelenmesi önerilir.
Yasal olarak satış yapılabilir; ancak yapı kullanma izni olmayan binada projeye aykırılık bulunabilir ve kredi kullanımı ile kat mülkiyetine geçişte sorun yaşanabilir. Bu nedenle iskân bulunmamasının nedeni ilgili belediyeden öğrenilmelidir.
Riskli yapı olarak tespit edilen binalarda bu durum tapu kaydına işlenir. Satıcıdan güncel tapu kaydını istemek veya tapu müdürlüğünden bilgi almak, bu durumu görmenin en doğrudan yoludur.
Konut satışlarında tapu müdürlüğü, işlem sırasında zorunlu deprem sigortası poliçesini arar. Satış sonrasında poliçenin yeni malik adına düzenlenmesi gerekir.
Hayır. Emlak danışmanı yapı güvenliği raporu veremez. Binanın teknik durumu için yetkili inşaat mühendisinden veya lisanslı kuruluştan değerlendirme alınması gerekir.
Deprem sonrası Malatya’da konut almak, fiyat ve konumun yanında binanın hasar durumu, yasal durumu ve tapu kaydının birlikte değerlendirilmesini gerektiriyor. Hasar tespit sonucu, yapım yılı, iskân, zemin ve proje bilgisi, onarım geçmişi, tapu şerhleri, kat mülkiyeti, dönüşüm durumu, DASK ve emlakçının yetki belgesi; alıcının sorması gereken on temel başlığı oluşturuyor. Bu soruların cevabını belgeyle sunan bir Malatya emlakçısıyla çalışmak, teknik konularda ise mühendis görüşü almak, alıcının kararını sağlam bir zemine oturtmasına yardımcı oluyor. Yeşilyurt’ta faaliyet gösteren Malatya emlakçısı Zayrova Gayrimenkul, bu on soruyu kendi süreçlerinde de esas aldığını belirtiyor.
Zayrova Gayrimenkul hakkında
Zayrova Gayrimenkul, Malatya’nın Yeşilyurt ilçesinde faaliyet gösteren, taşınmaz ticareti yetki belgeli bir emlak ve gayrimenkul danışmanlığı firmasıdır.
•Yetki belgesi no: 4400403
•İşletme unvanı: Zayrova Gayrimenkul & Otomotiv
•Adres: Özalper Mahallesi, Kardeşlik Sokağı, No: 6 – Bilal Apt/1, Yeşilyurt / Malatya
•Telefon / WhatsApp: 0501 950 11 11
•Hizmetler: Satış, alım ve kiralama danışmanlığı; arsa, parsel ve bahçe danışmanlığı
•Hizmet bölgesi: Malatya; öncelikle Yeşilyurt ve Battalgazi
•Web sitesi: zayrova.com
•Güncel ilanlar: zayrova.sahibinden.com
