İki konut piyasası değişimi, potansiyel ev alıcılarını emlakçıları aramaya teşvik ediyor. Birincisi konut fiyatlarındaki düşüş, ikincisi ise düşük mortgage oranları. Hangi faktörün daha önemli olduğuna karar vermek, çeşitli şekillerde fark yaratabilir. En önemlisi cüzdanınızda olabilir.
Temel Çıkarımlar
- Evinizde beş yıldan fazla yaşamayı planlıyorsanız, faiz oranınız daha önemli hale gelir çünkü daha uzun bir süre için ödeyeceksiniz.
- Daha düşük bir fiyata ancak daha yüksek bir faiz oranından bir ev satın almak, oranınızı düşürmek için ipoteği gelecekte yeniden finanse edebiliyorsanız uygulanabilir olabilir.
- Yakın zamanda bir ev satın almak istiyorsanız, mükemmel ve hatta iyi piyasa oranları ve fiyatları beklemek gerçekçi olmayabilir.
- Farklı faiz oranlarının aylık ödemeniz üzerindeki etkisini görmek için bir ipotek hesaplayıcı kullanın.
Aylık Ödemeye Etkisi
Faiz oranları %4 iken ev arama sürecinize başladığınızı varsayalım. 100.000 dolara satılık tek yatak odalı bir apartman dairesi gördünüz. 30 yıllık aylık ipotek ödemenizi 80.000 $ olarak hesapladınız: %20 peşinattan sonra ipotek alacağınız miktar ve kapanış masraflarınız. Aylık ödemeniz 382 $ olacaktır.
Bu ödeme ve orandan daha iyisini yapabileceğinize karar veriyorsunuz ve altı ay bekliyorsunuz ve faiz oranı %2’ye düşüyor. Ama istediğiniz mahallede bir apartman dairesi şimdi 120.000 dolara mal oluyor. %20 artı kapanış masraflarını düşürdünüz ve 96.000 dolarlık bir ipotek kaldı. 30 yıllık bir ipotek için aylık ödemeniz 355 $ olarak hesaplanıyor. Ödemeniz 27 $ düştü.
Muhtemel mahallenizde emlak fiyatları başladığınız 100.000 $’lık fiyat noktasından artmasaydı ve %2’lik bir faiz oranı yakaladıysanız, aylık ipotek ödemeniz 296 $ olurdu.
Ödemelerinizin ne olacağını görmek için bir ipotek hesaplayıcısına girmek üzere belirli bilgileri toplayabilirsiniz.
Peşinatlara Etkisi
Aylık ödemeniz, fiyatı 100.000$’dan 120.000$’a yükselen konut örneğindeki düşük faiz oranı nedeniyle düştü, ancak daha büyük bir peşinat için fazladan 4.000$’ınız olmasaydı, daha düşük ödeme size yardımcı olur muydu?
Peşinattaki fark, istediğiniz evi satın alma olasılığınızı ortadan kaldırabilir veya daha ucuz bir mahalle bulamazsanız, alıcı pazarının tamamen dışına çıkmanıza neden olabilir. Ve bu fazladan 4.000 doları kaybetmek, beklenmedik ev onarımları için ödeme yapma yeteneğinizi etkileyecek, acil durum tasarruflarınızın miktarını azaltacak ve yeni evinizi döşeyebilme gücünüzü azaltacaktır.
Faiz Oranlarındaki Eğilimler
İyi oranın ne olduğunu nereden biliyorsun? Freddie Mac web sitesinde takip edebilirsiniz. 30 yıllık ipoteklerdeki sabit faiz oranları 2023’ün ilk çeyreğinde tırmandı, ancak yıl boyunca enflasyon düştükçe düşmesi bekleniyor.
Yakın zamanda bir ev satın almak istiyorsanız, ideal bir pazarın yeniden oluşmasını beklemek her zaman gerçekçi olmayabilir.
Hareketlilik Üzerindeki Etkiler
Ödemelerinizi kolayca karşılayabiliyorsanız ve evinizde beş yıl veya daha az yaşamayı planlıyorsanız, faiz oranları o kadar önemli değil. Konut fiyatlarının daha fazla düşmeyeceği hiçbir zaman garanti değil ama internetten eğitim aldığınız semtte bir adres seçerek son 10 yıldaki tahmini konut fiyatlarını görüntüleyebilirsiniz.
Her zaman ulusal veya şehir şehir yerine mahalle değerlerini karşılaştırın. Ev fiyat kalıpları mahalleden mahalleye ve eyaletten eyalete büyük ölçüde değişebilir. Yerel emlak piyasanız zirvenin altındayken bir ev satın alırsanız, evinizin değerinden daha fazlasını borçlu olma olasılığınız (su altında kalma olarak bilinir) daha az olacaktır.
HOA Faktörü
Düşündüğünüz her ev, bir ev sahibi derneği (HOA) ile planlanmış veya güvenlikli bir toplulukta veya kat mülkiyetinde olmayacaktır. Ancak HOA ücretleri, daha yüksek fiyatlı evler için genellikle daha pahalıdır ve daha fazla ev boş olduğunda daha da yükselebilir.
HOA’lar, çim bakımı, apartman bakımı, kulüp evleri, havuzlar, tenis kortları veya özel caddeler gibi paylaşılan hizmetleri kapsar. Daha az ev sahibi maliyeti paylaştığında yükselirler. Diğer geçmiş verilerde olduğu gibi, olası HOA’larla iletişime geçmeli ve son 10 yıldaki oranlarını sormalısınız.
Ayrıca maksimum ücretleri sormalı ve oran artışlarını ve düşüşlerini hangi faktörlerin belirlediğini öğrenmelisiniz. Düşündüğünüz tüm evler için HOA ücretleri hakkında bilgi arayın. Özellikle daha az hizmet sunuluyorsa, biraz daha yüksek fiyatlı bir evde daha düşük olabilirler. HOA ödemeleri, düşük faiz oranlı ortamlarda aşırı bir aylık yük oluşturabilir, bu nedenle bu ödemelerin aylık bütçenize dahil edildiğinden emin olun.
Yeniden Finansmanın Etkisi
Daha düşük bir faiz oranına kıyasla daha düşük bir fiyata ev satın almanın bir avantajı, evinizin gelecekte yeniden finanse edilebilmesi veya değiştirilebilmesidir. Faiz oranları düşerse maliyetlerinizi düşürebilirsiniz. Başlangıçtaki yüksek faiz oranlarıyla ilgili sorun, oranlar düşerse gelecekte hafifletilebilir.
Potansiyel ipotek bankacılarına, evinizin faiz oranı mevcut oranlardan önemli ölçüde yüksekse, kredinizi değiştirmenin ne kadara mal olacağını sorun. Aralık, ücretsizden binlerce dolara kadar herhangi bir yerde olabilir. Ev kredisi faiz oranlarının düşeceğinin garantisi yok, ancak düşerse yeniden finanse edebileceğinizden emin olabilirsiniz.
Puanlar Faiz Oranını Nasıl Etkiler?
Puan satın almak faiz oranınızı düşürür. Bir puan genellikle kredinizin miktarının %1’ine eşittir ve bunu kapanış sırasında önceden ödemeniz gerekir. Faizinizin bir kısmını önceden etkili bir şekilde ödüyorsunuz. İpoteğiniz için zamanla daha az faiz ödeyeceğiniz için evde kalacağınızı ve ipoteği uzun yıllar elinizde tutacağınızı düşünüyorsanız, bu iyi bir anlaşma olabilir.
Ne Kadar Ev Alabileceğimi Nasıl Bilebilirim?
Yıllık gelirinizin iki ila üç katı tutarında bir ipotek alabileceğiniz yaygın olarak kabul edilir. Belki siz ve eşiniz veya partneriniz yılda toplam 95.000 dolar kazanıyorsunuz. Bu, 190.000 ila 285.000 ABD Doları arasında bir ipotek anlamına gelir. Ancak bunun peşinatınızdan sonra finanse ettiğiniz tutar olduğunu unutmayın.
Diğer bir temel kural, anapara, faiz, aylık sigorta ve vergi maliyetleri dahil olmak üzere aylık ipotek ödemenizin aylık brüt gelirinizin %28’ini geçmemesidir.
Kredi Puanım Mortgage Faiz Oranımı Etkiler mi?
İpotek kredisi verenler, ipotek kredinizi temerrüde düşürme olasılığınızın bir göstergesi olarak kredi puanınıza bakacaktır, bu nedenle puanınız ne kadar yüksekse o kadar iyidir. Borç verenler, borç alanlar temerrüde düşerse ve haciz yapmak zorunda kalırsa, zararlarını azaltmak için daha yüksek bir faiz oranı talep eder.
Alt çizgi
Bir ev satın alma kararı her zaman, aylık ödemeyi, peşinatı, ev onarımlarını ve mobilyaları karşılayabilme kabiliyetinize dayanmalı ve aynı zamanda bir acil durum fonu için yeterli bakiyeniz olmalıdır. Hızlı hareket etmeniz gerekiyorsa daima HOA ücretleri ve ipoteğinizi ödeme seçeneği gibi faktörleri göz önünde bulundurun.
İdeal olarak, hem faiz oranları hem de ev fiyatları düşükken satın alabileceksiniz. Bu mümkün değilse, daha düşük bir satın alma fiyatına karşı daha düşük bir faiz oranının hem kısa hem de uzun vadeli maliyetlerini hesaplayın. Rakamlar en anlamlı olduğunda hamleni yap.