Evinizi tamamen nakit olarak satın alamadığınız sürece, doğru mülkü bulmak savaşın sadece yarısıdır. Diğer yarısı, en iyi ipotek türünü seçmektir. Muhtemelen ipoteğinizi uzun bir süre içinde geri ödeyeceksiniz, bu nedenle ihtiyaçlarınızı ve bütçenizi karşılayan bir kredi bulmak önemlidir. Bir borç verenden borç para aldığınızda, bu krediyi belirli bir süre boyunca (faizle de olsa) geri ödemek için yasal bir anlaşma yapmış olursunuz.
Temel Çıkarımlar
- Bir ipoteğin iki ana bölümü, kredi tutarı olan anapara ve bu anapara üzerinden uygulanan faizdir.
- ABD hükümeti bir ipotek kredisi sağlayıcısı olarak işlev görmez, ancak belirli ipotek kredisi türlerini garanti eder.
- Altı ana ipotek türü, geleneksel, uyumlu, uygun olmayan, Federal Konut İdaresi sigortalı, ABD Gaziler İşleri Bakanlığı sigortalı ve ABD Tarım Bakanlığı sigortalıdır.
İpotek Nedir?
İpotek ödemenizin iki bileşeni vardır: anapara ve faiz. Anapara, kredi miktarını ifade eder. Faiz, borç verenlerin zaman içinde geri ödeyebileceğiniz borç para alma ayrıcalığı için sizden aldığı ek bir tutardır (anaparanın yüzdesi olarak hesaplanır). İpotek süreniz boyunca, borç vereniniz tarafından belirlenen bir itfa planına göre aylık taksitler halinde ödeme yaparsınız.
Bir ipoteğin fiyatlandırılmasında yer alan diğer bir faktör, bir kredinin toplam maliyetini değerlendiren yıllık yüzde oranıdır (APR). APR, faiz oranını ve diğer kredi ücretlerini içerir.
6 Ana Mortgage Türü
Tüm ipotek ürünleri eşit yaratılmamıştır. Bazılarının diğerlerinden daha katı yönergeleri vardır. Bazı borç verenler %20 peşinat talep edebilirken, diğerleri evin satın alma fiyatının %3’ü kadar azını talep edebilir. Bazı kredi türlerine hak kazanmak için, bozulmamış krediye ihtiyacınız var. Diğerleri, yıldızlardan daha az krediye sahip borçlulara yöneliktir.
ABD hükümeti borç veren değildir, ancak gelir, kredi limitleri ve coğrafi bölgeler için katı uygunluk gereksinimlerini karşılayan belirli kredi türlerini garanti eder. İşte çeşitli olası ipotek kredilerinin bir özeti.
Fannie Mae ve Freddie Mac, ABD’deki geleneksel ipoteklerin çoğunu alıp satan devlet destekli iki kuruluştur.
1. Konvansiyonel İpotekler
Geleneksel bir kredi, federal hükümet tarafından desteklenmeyen bir kredidir. İyi krediye, istikrarlı istihdama ve gelir geçmişine ve %3’lük bir ön ödeme yapma yeteneğine sahip borçlular, genellikle, dünyadaki geleneksel ipoteklerin çoğunu alıp satan devlet destekli iki kuruluş olan Fannie Mae veya Freddie Mac tarafından desteklenen geleneksel bir krediye hak kazanabilirler. Amerika Birleşik Devletleri.
Özel ipotek sigortasına (PMI) ihtiyaç duymamak için, borçluların genellikle %20 peşinat ödemesi gerekir. Bazı borç verenler, düşük peşinat gereksinimleri olan ve özel ipotek sigortası olmayan geleneksel krediler de sunar.
Önemli
Fannie Mae ve Freddie Mac ev kredilerinde ön ödeme ücretleri Mayıs 2023’te değişti. Kredi puanı 740 veya daha yüksek olan ev alıcıları için ücretler artırılırken, kredi puanı 640’ın altında olanlar gibi daha düşük kredi puanı olan ev alıcıları için düşürüldü. : Peşinatınız, ücretinizin ne olduğunu etkiler. Peşinatınız ne kadar yüksek olursa, ücretleriniz o kadar düşük olur, ancak yine de kredi puanınıza bağlı olacaktır. Fannie Mae, Kredi Seviyesi Fiyat Ayarlamalarını web sitesinde sağlar.
Geleneksel Mortgage Kredisini Teminat Etme Hakkında Her Şeyi Öğrenmek İçin Oynat’a tıklayın
2. Uygun Mortgage Kredileri
Uygun krediler, federal hükümet tarafından belirlenen maksimum kredi limitlerine tabidir. Bu sınırlar coğrafi bölgeye göre değişir. Federal Konut Finansmanı Kurumu, 2023 için tek birimli mülkler için temel uyumlu kredi limitini (CLL) 726.200 $ olarak belirledi (2022’de 647.200 $ idi).
Ancak FHFA, ülkenin belirli bölgelerinde (örneğin, New York City veya San Francisco’da) daha yüksek bir kredi limiti belirler. Bunun nedeni, bu yüksek maliyetli bölgelerdeki ev fiyatlarının temel kredi limitini en az %115 veya daha fazla aşmasıdır.
726.200 $
2023’te tek birimlik bir mülk için uygun ipotek kredisi limiti.
3. Uygun Olmayan İpotek Kredileri
Uygun olmayan krediler, kredi miktarı veya yüklenim yönergeleri nedeniyle genellikle Fannie Mae ve Freddie Mac tarafından satılamaz veya satın alınamaz. Jumbo krediler, uygun olmayan kredilerin en yaygın türüdür. Kredi miktarları genellikle uygun kredi limitlerini aştığı için jumbo olarak adlandırılırlar.
Bu tür krediler borç veren için daha risklidir, bu nedenle borç alanlar genellikle daha büyük nakit rezervleri göstermeli, %10 ila %20 (veya daha fazla) peşinat ödemeli ve güçlü krediye sahip olmalıdır.
4. Devlet Sigortalı Federal Konut İdaresi (FHA) Kredileri
İlk kez bir ev satın alan düşük ila orta gelirli alıcılar, geleneksel bir krediye hak kazanamadıkları zaman genellikle Federal Konut İdaresi (FHA) tarafından sigortalanan kredilere yönelirler. Borçlular, evin satın alma fiyatının% 3,5’i kadar az bir miktar koyabilirler.
FHA kredileri, geleneksel kredilerden daha rahat kredi puanı gereksinimlerine sahiptir. Ancak, FHA doğrudan borç para vermez; FHA onaylı borç verenler tarafından verilen kredileri garanti eder. FHA kredilerinin bir dezavantajı vardır. Tüm borçlular, kredinin ömrü boyunca, borç vereni borçlunun temerrüde düşmesinden koruyan bir ipotek sigortası türü olan peşin ve yıllık bir ipotek sigortası primi (MIP) öderler.
FHA kredileri, geleneksel bir kredi ürününe hak kazanamayan düşük ila orta gelirli borçlular veya önemli bir ön ödemeyi karşılayamayan herkes için en iyisidir. FHA kredileri, %10 peşinat için 500’e kadar düşük bir FICO puanına ve %3,5 peşinat için 580’e kadar düşük bir FICO puanına izin verir.
5. Devlet Sigortalı Veterans Affairs (VA) Kredileri
ABD Gaziler İşleri Bakanlığı (VA), nitelikli askerlik hizmeti üyeleri, gaziler ve eşleri için konut kredisi garantisi vermektedir. Borçlular, herhangi bir peşinat ödemeden kredi tutarının %100’ünü finanse edebilirler. Diğer avantajlar arasında daha az kapanış maliyeti (satıcı tarafından ödenebilir), daha iyi faiz oranları ve PMI veya MIP’ye gerek olmaması yer alır.
ABD Gaziler İşleri Bakanlığı, kalifiye hizmet üyeleri için ön ödeme gerektirmeyen ipotek garanti eder.
VA kredileri, vergi mükelleflerinin maliyetini dengelemeye yardımcı olan kredi tutarının bir yüzdesi olan bir finansman ücreti gerektirir. Finansman ücreti askerlik kategorinize ve kredi tutarınıza göre değişmektedir. Aşağıdaki hizmet üyeleri fonlama ücretini ödemek zorunda değildir:
- Hizmetle ilgili bir engellilik için VA yardımı alan gaziler
- Emeklilik veya aktif görev ödemesi almamışlarsa, hizmetle ilgili bir sakatlık için VA tazminatına hak kazanacak gaziler
- Hizmette veya hizmetle ilgili bir sakatlıktan ölen gazilerin hayatta kalan eşleri
- Bir terhis öncesi hak talebinden dolayı tazminat almaya uygun olduğunu belirten önerilen veya muhtıra derecesine sahip bir asker üyesi
- Mor Kalp alan bir servis üyesi
VA kredileri, son derece rekabetçi koşullar ve finansal ihtiyaçlarına göre uyarlanmış bir ipotek ürünü isteyen uygun aktif askeri personel veya gaziler ve eşleri için en iyisidir.
VA Kredileri Hakkında Her Şeyi Öğrenmek İçin Oynat’a tıklayın
6. Devlet Sigortalı ABD Tarım Bakanlığı (USDA) Kredileri
ABD Tarım Bakanlığı (USDA), ülke çapında kırsal alanlardaki düşük gelirli alıcılar için ev sahibi olmayı mümkün kılmaya yardımcı olacak kredileri garanti ediyor. Bu krediler, mülkler USDA’nın uygunluk kurallarına uyduğu sürece, nitelikli borçlular için çok az veya hiç para gerektirmez.
USDA kredileri, daha düşük hane geliri olan, ön ödeme için çok az para biriktirilen ve başka türlü geleneksel bir kredi ürününe hak kazanamayan uygun kırsal alanlardaki ev alıcıları için en iyisidir.
Sabit faizli krediler, evlerinde uzun süre yaşamayı planlayan kişiler için en iyisidir.
Sabit Faizli İpotekler
Geri ödeme süresi de dahil olmak üzere ipotek koşulları, bir borç verenin kredinizi ve faiz oranınızı nasıl fiyatlandırdığı konusunda önemli bir faktördür. Sabit oranlı krediler, kulağa şuna benzer: kredinin ömrü boyunca, genellikle 10 ila 30 yıl arasında, belirli bir faiz oranı.
Evinizi daha hızlı ödemek istiyorsanız ve daha yüksek bir aylık ödemeyi karşılayabiliyorsanız, daha kısa vadeli sabit oranlı bir kredi (15 veya 20 yıl gibi) zamandan ve faiz ödemelerinden kurtulmanıza yardımcı olur. Ayrıca evinizde eşitliği çok daha hızlı inşa edeceksiniz.
Daha kısa sabit vadeli bir ipotek seçmek, aylık ödemelerin daha uzun vadeli bir krediye göre daha yüksek olacağı anlamına gelir. Bütçenizin daha yüksek ödemeleri kaldırabilmesini sağlamak için sayıları sıkıştırın. Emeklilik için tasarruf veya acil durum fonu gibi diğer hedefleri de hesaba katmak isteyebilirsiniz.
Sabit oranlı krediler, uzun yıllar yerinde kalmayı planlayan alıcılar için idealdir. 30 yıllık sabit bir kredi, diğer finansal ihtiyaçlarınızı karşılamanız için size hareket alanı sağlayabilir. Bununla birlikte, biraz risk alma iştahınız varsa ve ipoteğinizi daha hızlı ödeyecek kaynaklara ve disipline sahipseniz, 15 yıllık sabit bir kredi sizi faizden önemli ölçüde kurtarabilir ve geri ödeme sürenizi yarıya indirebilir.
Ayarlanabilir oranlı ipotekler, sabit oranlı ipoteklerden daha risklidir, ancak yakın vadede evi satmayı veya ipoteği yeniden finanse etmeyi planlıyorsanız mantıklı olabilir.
Ayarlanabilir Faizli İpotekler
Ayarlanabilir oranlı ipoteklerin (ARM’ler) başlangıç dönemi için 10 yıla kadar sabit bir oranı vardır, ancak bu süre sona erdikten sonra oran piyasa koşullarına göre dalgalanır. Oran sıfırlandıktan sonra daha yüksek bir aylık ipotek ödemesi ödeyemiyorsanız, bu krediler riskli olabilir.
Bazı ARM ürünlerinde, aylık ipotek ödemenizin belirli bir tutarı aşamayacağını belirten bir oran sınırı vardır. Eğer öyleyse, o noktaya kadar olan herhangi bir ödeme artışını potansiyel olarak halledebileceğinizden emin olmak için sayıları sıkıştırın. ARM’niz sıfırlanmadan önce evinizi satabileceğinize veya ipoteğinizi yeniden finanse edebileceğinize güvenmeyin çünkü piyasa koşulları ve mali durumunuz değişebilir.
İlk sabit oranlı dönemin ötesinde bir evde kalmayı planlamıyorsanız veya kredi sıfırlanmadan önce yeniden finanse etmeyi planladığınızı biliyorsanız, ARM’ler sağlam bir seçenektir. Neden? ARM’ler için faiz oranları, geri ödemenin ilk yıllarında sabit oranlardan daha düşük olma eğilimindedir, bu nedenle, ev sahipliğinin ilk yıllarında faiz ödemelerinden potansiyel olarak binlerce dolar tasarruf edebilirsiniz.
İlk Kez Yardım Programları
Eyaletler veya yerel konut yetkilileri tarafından desteklenen özel programlar, özellikle ilk kez alıcılara yardım sunar. Bu programların çoğu, alıcıların gelirine veya finansal ihtiyaçlarına göre mevcuttur. Genellikle ön ödeme hibeleri şeklinde yardım sunan bu programlar, ilk kez borç alanlara kapanış maliyetlerinde önemli miktarda para kazandırabilir.
ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı (HUD), eyaletlere göre ilk kez ev satın alan programları listeler.
İlk Kez Alıcılar İçin İpotekler
Tüm bu kredi programları (ilk kez ev satın alan yardım programları hariç), ister ilk ister dördüncü kez ev satın alıyor olun, tüm ev alıcıları tarafından kullanılabilir. Pek çok kişi yanlış bir şekilde FHA kredilerinin yalnızca ilk kez alıcılar için mevcut olduğunu düşünür, ancak alıcı, satın almadan önce en az üç yıl boyunca birincil konuta sahip olmadığı sürece tekrar borçlananlar hak kazanabilir.
Durumunuza en uygun krediyi seçmek, öncelikle finansal sağlığınıza bağlıdır: geliriniz, kredi geçmişiniz ve puanınız, istihdamınız ve finansal hedefleriniz. İpotek kredisi verenler, en iyi kredi ürünlerini belirlemenize yardımcı olmak için mali durumunuzu analiz etmenize yardımcı olabilir. Ayrıca, karmaşık olma eğiliminde olan yeterlilik gereksinimlerini daha iyi anlamanıza yardımcı olabilirler.
Destekleyici bir borç veren veya ipotek komisyoncusu, sizi bir ipotek almak ve bir ev satın almak için mümkün olan en güçlü konuma getirmek için size ev ödevi (finansal durumunuzun iyileştirilecek hedeflenen alanları) da verebilir.
Alt çizgi
Hangi kredi türünü seçerseniz seçin, nerede durduğunuzu görmek için önceden kredi raporunuzu kontrol edin. Yasa gereği, AnnualCreditReport.com aracılığıyla her yıl üç ana raporlama bürosunun her birinden birer ücretsiz kredi raporu alma hakkınız vardır. Oradan, bir ipotek kredisi veren kuruluşa başvurmadan önce hataları tespit edip düzeltebilir, borcun ödenmesi üzerinde çalışabilir ve geç ödeme geçmişini iyileştirebilirsiniz. Kredi raporunuzu hatalardan ve diğer şüpheli işaretlerden daha fazla korumak için şu anda mevcut olan en iyi kredi izleme hizmetlerinden birini kullanmayı düşünün.
Evlere bakma ve teklif verme konusunda ciddileşmeden önce finansman arayışına girmek avantajlı olabilir. Elinizde bir ön onay mektubu varsa, daha hızlı hareket edebilecek ve satıcılar tarafından daha ciddiye alınabileceksiniz.