ANAHTAR TAHMİNLER
- Ödeyemedikleri veya yeniden finanse edemedikleri kredilerle karşı karşıya olan küçük ve büyük ofis sahipleri, anahtarları borç verenlere geri vermeyi giderek daha fazla tercih ediyor.
- Ortaya çıkan kayıplar sonunda 1 trilyon dolarlık ABD ticari ipoteğe dayalı menkul kıymetler (CMBS) piyasasını etkiler.
- Dünyanın en büyük ticari ev sahibi olan gayrimenkul yatırım devi Blackstone, çok sayıda ofis mülküne kefil oldu.
Ticari ofis alanı pazarındaki gerileme, artan sayıda sıkıntılı mülk sahibinin, ya şimdi ödeyemeyecekleri ipoteklerden ya da çok daha yüksek faiz oranlarıyla yeniden finanse ettikten sonra karşılayamayacakları ipoteklerden uzaklaşma kararı almasına neden oldu.
Küçük niş emlak geliştiricilerinden, dünyanın en büyük ticari ev sahibi Blackstone gibi özel sermaye devlerine kadar sahiplerin tümü bu kararı son aylarda verdi. Bu eğilim, sorunlu krediler, artan temerrütler ve düşen mülk değerleriyle dolu bir ticari ofis piyasasına başka bir sıkıntılı kırışıklık ekliyor.
Gayrimenkul yatırım komisyoncusu Marcus & Millichap’ın San Francisco ofisinde yönetici genel müdür olan Vince Schwab, “Diz çöküp kiliseye giden çok sayıda mülk sahibi var” dedi. “Şaka yapıyorum ama bu biraz doğru.”
Schwab, “Uzun bir yol olacak. Bankaya gidecek çok şey var,” dedi.
Ticari gayrimenkul ve yatırım hizmetleri şirketi CBRE’nin sermaye piyasası araştırmalarından sorumlu başkan yardımcısı Darin Mellott da aynı fikirde.
Mellott, “‘Anahtarları geri veriyoruz’ kararına varan bazı piyasa oyuncuları var” dedi ve bununla ilgili temel bir sorun olduğunu da sözlerine ekledi: “Kredi verenler varlık yöneticisi olmak istemiyor.”
Bu, kredi kayıplarının önemli ölçüde ticari ipoteklerden beklenen nakit akışıyla desteklenen menkul kıymetlerdeki yatırımcılara akacağı anlamına gelir – 1 trilyon dolarlık bir ABD pazarı.
Kötü Krediler Ayrım Yapmaz
Mülk türüne ve konumuna bağlı olarak dalgalanan farklı bir ofis pazarında, bazı çekici mülkler rekor düzeyde yüksek kiralar vermeye devam ediyor.
Bununla birlikte, büyük metropol şehir merkezlerinin diğer alanları tamamen çökmeyle karşı karşıya. Schwab, San Francisco şehir merkezindeki ofis değerlerinin, metrekare bazında, sadece birkaç yıl önceki zirvelerinden %60-70 düştüğünü söyledi.
Mülkün yaşı, türü ve konumu farklılık gösterse de, anlaşmanın veya kredinin boyutu fark etmez. 30 milyon doların altındaki anlaşmalarda uzman olan Schwab, her tür ve büyüklükteki ofisin kredi sorunlarıyla karşı karşıya olduğunu söyledi. Ve mal sahipleri kefaletle serbest kaldığında, aşağı yönlü etkilerin ortaya çıkması zaman alır.
Schwab, “Gerçekten duruma göre bir durum” dedi. Pek çok şeyin borç verenin rücu anlaşmalarına, temerrüde düşmüş bir senet içeren herhangi bir ticari ipoteğe dayalı borç teminatının (CMBS) şartlarına ve orijinal anlaşmaya dahil olan sigortacılara ve komisyonculara bağlı olduğunu belirtti.
Ne olursa olsun, bunun her zaman karmaşık bir süreç olduğunu söyledi.
Giderek Daha Sorunlu Notlar
Aynı zamanda giderek yaygınlaşan bir süreçtir. ABD ticari ofis mülklerindeki temerrüt oranları Mayıs ayında %4’e ulaştı ve bu, sadece altı ay öncesine göre %1,7 olan oranın iki katından fazla.
Bu arada, sözde “özel hizmet sağlayıcılara” devredilen ticari ipoteğe dayalı menkul kıymet kredilerinin sayısı hızla arttı. Özel servisler, normalde ödemeleri yöneten ve borçlularla iletişim kuran CMBS kredilerinin ana servis sağlayıcılarından sorunlu kredileri veya temerrüde düşen kredileri devralır.
Mayıs ayında, özel hizmet sağlayıcılara devredilen tüm ticari konut kredilerinin %41’ini ofis amaçlı krediler oluştururken, özel hizmet kapsamındaki ofis kredilerinin sayısı tüm ofis konut kredilerinin %6,2’sine yükseldi. Bu, sadece altı ay önceki %3,6’dan arttı ve 13 yıl sonra ilk kez özel servis oranı %6’yı aştı.
2008-09 küresel mali krizini hızlandıran yüksek faizli ev kredisi çılgınlığı sırasında yaptıkları gibi, sadece faizli krediler artık piyasayı ele geçiriyor. Bu tür krediler, 2013’teki %51’den 2021’deki SPK ihraçlarının %88’ini oluşturdu.
Karataş Kefaletleri
Artan faiz oranları, bu kredilerin yeniden finanse edilmesini ofis mülk sahipleri için kaybedilen bir teklif haline getirdi. Mortgage Bankacıları Derneği, yalnızca bu yıl, banka dışı ofis borcunun 92 milyar dolarının vadesinin dolacağını tahmin ediyor. Borçluların ya bu borcu yeniden finanse etmesi, temerrüde düşmesi ya da dayanak mülkü satması gerekecektir.
Bu yılın başlarında en son fonu için 30,4 milyar dolar toplayan gayrimenkul yatırım devi Blackstone, birden fazla kez ayrılmayı seçti.
Firma, sahibi olduğu bir Las Vegas ofis parkı için 325 milyon dolarlık kredi ve 2014 yılında 605 milyon dolara satın aldığı Midtown Manhattan ofis kulesi için ödemeleri Mart ayında durdurdu.
Buna ek olarak, firmanın Chicago, San Francisco, Boston ve Philadelphia’daki Club Quarters otellerini satın almak için 2017’de aldığı 274 milyon dolarlık krediden vazgeçmeyi düşündüğü bildirildi. Haziran 2020’de, Covid-19 salgını sırasında seyahat aniden durduğu için özel bir hizmet görevlisi bu krediyi devraldı. Blackstone o zamandan beri kredi için ödeme yapmadı.
Düzeltme—27 Haziran 2023: Bu makalenin önceki bir sürümünde CBRE uzmanının adı yanlış yazılmıştı. Ben Darin Mellott.